TIGA JENIS PERJANJIAN KERJASAMA JASA PEMASARAN PROPERTY

PERTANYAAN

1. Sebagai broker perjanjian seperti apa yang anda buat dengan client ketika akan menjualkan

propertynya, kan bisa saja si client ketika sudah menyerahkan ke kita, menjualnya ke orang lain tanpa sepengetahuan kita.

2. Berapa besar fee yang anda dapat dari menjual property milik orang lain.

4. Bagaimana caranya supaya kita lebih aman ketika membayar DP, untuk jaga-jaga si penjual tidak mungkir.


JAWABAN

1. KERJASAMA JASA PEMASARAN PROPERTY , SECARA UMUM TERBAGI ATAS 3 JENIS PERJANJIAN:

EKSLUSIF LISTING,

perjanjian kerjasama pemasaran property yang ditanganai oleh HANYA SATU BROKER yang ditunjuk oleh pemilik property. dan pemilik property MENYERAHKAN SEPENUHNYA HAK UNTUK MENJUAL KEPADA BROKER / AGEN YANG DITUNJUK.

Periode perjanjian ini biasanya 3 bulan dan bisa diperpanjang sesuai kebutuhan.
Kelemahan : Karena ini perjanjian ekslusif, maka jika ada pembeli yang minat dengan rumah kita dan menelepon kita langsung, ada baiknya kita mereferensikan pembeli itu LANGSUNG ke broker/agen yang menangani rumah kita. sebab dalam perjanjian ini kita TETAP DIHARUSKAN MEMBAYAR KOMISI KE AGEN TIDAK PEDULI SIAPAPUN YANG MEMBELI RUMAH KITA, ENTAH ITU SAUDARA, REKAN, ATAU PEMBELI YANG MENELEPON KITA SENDIRI. DAN TENTUNYA KOMISI DIBAYAR JIKA SI BROKER MEMBAWA PEMBELI KE TEMPAT KITA.

Keuntungan: Broker/ agen akan lebih TERMOTIVASI untuk menjualkan property kita dan merasa lebih BERTANGGUNG JAWAB sehingga menjadi SKALA PRIORITAS DALAM PEKERJAAN SERTA SERVICE YANG DIBERIKAN dibanding dengan rumah-rumah yang dititipkan kepadanya BUKAN dengan SISTEM EKSLUSIF LISTING. Broker / agen juga TIDAK KHAWATIR akan di bypass oleh pembeli yang dia bawa untuk langsung menghubungi anda, sehingga Broker/agen lebih fokus lagi.

Perjanjian ini biasanya disukai oleh orang-orang yang ngga mau repot dalam urusan menjual propertynya, atau orang-orang yang kurang paham seluk beluk tentang menjual property. juga orang-orang sibuk yang mempunyai urusan yang lebih penting dari sekedar mengurusi penjualan propertynya sendiri. sebagian besar penjualan di Luar negeri menggunakan sistem ini, sedangkan di INDONESIA kisarannya mungkin 50% menggunakan perjanjian ini dan sisanya adalah perjanjian yang jenis ke dua di bawah ini:

2. OPEN LISTING

Perjanjian ini KEBALIKAN DARI yang EKSLUSIF LISTING, perjanjian ini memperbolehkan semua pihak menjual rumah ini, broker manapun, pemilik sendiri, ataupun tetangga , saudara, dan pihak manapun. perjanjian ini juga menganut PAHAM SIAPA CEPAT DIA DAPAT, artinya siapa yang cepat menjualkan ini rumah/property maka akan cepat pula mendapatkan komisi.

Keuntungan : semua pihak bisa menjualkan rumah kita, sehingga tidak ada keterikatan dan kita bebas dalam menjual rumah kita dan komisi hanya diberikan pada yang berhasil menjual kan rumah kita. beruntung jika kita sendiri yang bisa jual rumah itu, kan tidak perlu keluar komisi.

kelemahan: BISA MEMBUAT CALON PEMBELI KEBINGUNGAN. kenapa saya mengatakan begitu. saya kasih contoh ya:

misal kita hendak menjual rumah kita , dan kita menetapkan harga sebesar 500 juta nett, artinya kita terima bersih 500 juta masuk ke kantong kita diluar komisi ,tapi pajak penjual tetap kita yang tanggung.

secara logika mungkin kita akan BUKA HARGA PENAWARAN di 550 juta, dengan 50 juta untuk spelling NEGO.

dan ketika anda memasang iklan di koran, maka ada BROKER A telp dan menawarkan bantuan untuk memasarkan rumah anda, anda mempersilakan dengan sistem open listing. dan ada kemungkinan si

broker A setelah mengetahui permintaan BOTTOM PRICE anda yang 500 juta, dia akan berhitung

komisinya, misal komisi adalah 10 juta, maka bagi broker A bottom price dari rumah ini adalah 510 juta,

sehingga dia akan membuka penawaran di harga 560 juta, dimana 50 juta adalah sebagai spelling nego.

lalu ada broker B yang juga sudah mengontak anda, karena nih broker pengen rumah ini cepet terjual maka dia menetapkan harga penawaran di harga 535 juta, dengan spelling yang pendek untuk nego dengan harapan harga 535 juta bisa memancing pembeli untuk menawara itu rumah. walaupun bottom price masih sama di 510 juta bagi broker B.

Dan ada broker yang lebih'gila' lagi. , yaitu broker C, karena dia mungkin punya trik khusus dan lagi bUTUH KOMIS CEPAT maka dia buka harga penawaran langsung NETT 510 juta!!! tanpa nego.

dan ada broker D, E, F , G.................Dst...............Dstnya.

Pembeli anda akan kebingungan, mengetahui rumah yang sama dengan harga yang berbeda. sehingga menimbulkan kekhawatiran dan TANDA TANYA Di pikirannya , ADA APA DENGAN NIH RUMAH?

Selain karena FAKTOR HARGA , ada juga faktor -faktor lain yang bisa membingungkan calon pembeli.

3. MULTI AGEN, perjanjian ini biasanya dipakai oleh DEVELOPER yang memasarkan proyek-proyek miliknya. MISAL apartemen 'A' dengan agen pemasarannya adalah RAY WHITE, ERA dan CENTURY21.

2. jawaban untuk pertanyaan no.2:

FEE untuk BROKER PROPERTY, pada umumnya saja:

SEWA 5%

JUAL
s/d 500 juta = 3%

1-3 M = 2,5%

3M keatas = 1%

Dari HARGA JADI BUKAN DARI HARGA PENAWARAN.

3. JIka anda melakukan transaksi JUAL BELI MELALUI AGEN /BROKER PROPERTY MAKA MASALAH INI TIDAK PERLU ANDA KHAWATIRKAN, SEBAB DP anda sebagai pembeli akan di transfer ke rekening kantor BROKER (misal ERA). lalu ERA akan membuatkan tanda terima untuk anda dan PENJUAL rumah. sehingga jika suatu saat , ada masalah ,maka DP Ini bisa diselamatkan dulu.

Tapi jika tidak melalui broker/ Agen, memang paling aman adalah begitu anda melakukan DP dengan jumlah biasanya 10 % dari nilai transaksi, langsung ajak penjual anda ke kantor notaris untuk dibuatkan IKATAN JUAL BELI (tanpa SURAT KUAS), dan ikatan ini hanya mengikat sampai proses transaksi berjalan dan akte jual beli ditanda tangani. biaya pembuatan ikatan jual beli mungkin sekitar 750 ribuan.

dengan ikatan jual beli notaris ini diharapkan si penjual dan pembeli merasa terikat secara hukum sehingga bisa meminimalkan resiko permasalahan yang mungkin terjadi pada saat proses pengurusan surat-surat untuk transaksi.

NAMUN ada juga yang DP langsung tanpa ikatan ini, ini semua tergantung kepercayaan anda dengan penjual dan sebaliknya saja.

semua terserah pada anda.

sumber : kaskus/promedia/novena/mangun

Cara Lain Investasi Emas

Selain investasi emas secara fisik dengan cara mempunyai emas batang, emas perhiasan dan emas koin, ada cara lain untuk mendapatkan keuntungan dari pergerakan harga emas dunia tanpa harus memiliki emas dalam bentuk fisik.

Cara ini termasuk sebagai sebuah usaha untuk mendapatkan keuntungan besar dengan modal yang sangat kecil dengan memanfaatkan pergerakan harga emas dunia yang selalu berubah tiap detik. Namun tentunya cara ini juga dibarengi dengan risiko yang besar. Cara yang saya maksud adalah gold trader.

Cara termudah dan terbaru investasi emas dapat dilakukan dengan cepat melalui sistem online melalui internet. Salah satu software terkenal adalah Marketiva.

Mungkin ada yang berfikir bahwa untuk bisa melakukan jual beli secara online dibutuhkan dana yang besar karena satuan yang digunakan adalah Troy Once. Artinya jika suatu saat harga emas 1000/Troy Once, untuk membeli satu Troy Once kita harus mengeluarkan dana sebesar 10 juta rupiah dalam sekali transaksi, padahal perhitungan transaksinya tidak seperti itu. kita hanya membutuhkan dana 1/100 untuk melakukan transaksi jual beli emas secara online.

Faktor-Faktor Penting

1. Modal

2. Transaksi. Transaksi dibagi dua yaitu transaksi long dan transaksi short. Transaksi long adalah transaksi yang kita lakukan jika kita memprediksi bahwa harga akan naik. Transaksi ini dilakukan dengan cara membuka transaksi beli. Jika harga naik, kita menutupnya dengan transaksi jual sehingga kita mendapatkan keuntungan. Transaksi short adalah kebalikan dari transaksi long.

3. Jam Transaksi. Transaksi jual beli emas dapat dilakukan selama 24 jam. Sistem transaksi 24 jam ini merupakan sebuah peluang bagi siapapun yang ingin menambah penghasilannya melalui internet karena dapat dikerjakan selepas jam kerja kantor.

4. Harga Bid dan Ask. Harga Bid adalah harga permintaan pasar. Harga ini akan kita gunakan ketika melakukan transaksi jual. Harga Ask adalah harga penawaran pasar. Harga ini akan kita gunakan ketika melakukan transaksi beli. Harga bid > harga ask. Selisih harga bid dengan harga ask disebut spread. Spread dinyatakan dalam bentuk poin, yaitu satuan terkecil dari sebuah pergerakan harga.

5. Quantity, yaitu jumlah emas yang akan kita transaksikan. Satuannya adalah Troy Once. Jika mengisi angka 10 di kolom quantity, bearti kita melakukan transaksi sebanyak 10 troy once emas.

6. Dana Margin. Dana margin merupakan dana yang harus kita siapkan untuk dapat melakukan sebuah transaksi jual atau beli. Jika menggunakan jasa broker seperti marketiva, sistem ayng digunakan adalah 1 : 100. Artinya, kita hanya membutuhkan modal sebesar 1/100 dari harga quantity yang kita transaksikan. Dana margin bukanlah dana yang hilang, melainkan dana jaminan. Jika transaksi menghasilkan keuntungan, dana margin tersebut akan kembali masuk ke rekening kita pada saat kita menutup transaksi tersebut untuk merealisasikan keuntungan.

7. Keuntungan dan kerugian, yang dinyatakan dalam bentuk poin. Setelah mengetahui keuntungan/kerugian dalam bentuk poin, kita terjemahkan dalam bentuk dolar AS. Besar keuntungan/kerugian dalam bentuk dolar AS adalah 1/100 dari jumlah poin. Contoh: Keuntungan yang kita dapat dari transaksi sebesar 300 poin. Keuntungan dalam bentuk dolar AS = poin : 100 = 300 : 100 = USD 3.

8. Dana tahanan. Pada sat kita melakukan transaksi dan kita memperoleh keuntungan/kerugian, pada dasarnya hal tersebut masih berupa potensi. Keuntungan /kerugian akan terealisasi jika kita menutup transaksi yang sedang terbuka tersebut. Dana tahanan adalah sejumlah dana yang kita miliki dalam rekening untuk menjaga sebuah transaksi tetap terbuka.

Jika kita mengalami potensi kerugian yang jumlahnya lebih besar dari dana tahanan, kita akan mengalami sesuatu yang disebut margin call. Margin call adalah sebuah peringatan dini untuk segera menambahkan dana di rekening kita. Jika hal tersebut tidak dilakukan dan pergerakan harga semakin mergikan posisi transaksi yang kita miliki kita akan terkena force sell. Artinya penutupan paksa sebuah transaksi karena telah mengalami potensi kerugian yang melebihi kemampuan dana tahanan yang kita miliki.